FAHİŞ KİRA ARTIŞLARI KARŞISINDA KİRACILARIN HAKLARI NELERDİR?
Son dönemlerde fahiş kira artışlarından dolayı kiracıların mağduriyetlerinin arttığını gözlemlemekteyiz.
Son dönemlerde fahiş kira artışlarından dolayı kiracıların mağduriyetlerinin arttığını gözlemlemekteyiz. Kiracılar, pandemi sonrası ev sahiplerinin ‘Ya evi boşaltırsınız ya yeni kira bedeli ödersiniz.’ veya ‘Oğlum evlenecek, kızım gelecek.’ gibi söylemlerine maruz kalmışlardır. Böylesi durumlarda kiracıların neler yapabileceğinden, haklarının neler olduğundan örnek bir kiralama olayı üzerinden anlatmaya çalışacağız.
Bir evi 1 yıl süreyle 1000 liraya ev sahibiyle sözlü bir şekilde anlaşarak kiraladığınızı ve sözleşmenin bitmesine 20 gün kaldığını varsayalım.
- Kira Sözleşmesini Yazılı Yapmadık. Sözlü Kira Sözleşme Geçerli Midir?
Kira sözleşmesi yazılı olarak yapılabildiği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması olası bir uyuşmazlıkta ispat açısından önemlidir.
Sözlü ya da yazılı sözleşme olması fark etmezsizin yapılan kiralama işleminde kiracının dikkat etmesi gereken en önemli husus kira bedelinin ev sahibine ya da kiraya verene eksiksiz ve düzenli bir şekilde banka kanalıyla ödenmesidir.
- Yeni Kira Bedeli Neye Göre ve Nasıl Belirlenir?
Türk Boçlar Kanununun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler şöyledir:
Madde 344 - “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
İlgili hükümlerce ev sahibi canının istediği gibi bir kira artışı yapamaz. Kira artışı yıllık TÜFE oranını aşamaz. Yani sözleşmenin yenileceği zamanda açıklanan TÜFE oranı %20 ise yeni kira bedeli 1200 lirayı aşamaz.
Ayrıca kiracı ile ev sahibi arasındaki kira bedeli hususunda olası bir uyuşmazlıkta dava açılabilir, yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenebilir. Ancak, bu davanın açılması ile ilgili birtakım süreler ve usuli işlemler olduğunu, hak kaybına mahal vermemek adına hukuki destek alınması gerektiğini gözardı etmemek gerekir.
- Ev Sahibi Yeni Dönem İçin Sözleşmeyle İlgili Bildirimde Bulunmazsa Kira Sözleşmesi Uzamış Sayılır Mı?
Ev sahibi, kiracıya ‘Sözleşmenin süresi bitti. Evi boşaltın.’ diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunması gerekir. Eğer bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır.
Burada bir istisna söz konusudur. Eğer kira sözleşmesi 10 yıllık veya belirsiz süreli olarak düzenlenseydi kiraya veren veya ev sahibi sözleşmeyi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sonlandırabilirdi.
- Peki Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir?
Ev sahibi kendinden kaynaklı veya kiracıdan kaynaklı birtakım sebeplerle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 350-351’ye göre;
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İlgili hükümlerce kiraya verenin ‘Ben oturacağım, kızım, oğlum oturacak.’ nevinden durumları dava yoluyla öne sürmesi ve bu durumları ispatlaması kira sözleşmesini sonlandıran sebeplerdendir.
Eğer ev sahibi gereksinim amacıyla boşalttığı yeri haklı sebep olmaksızın 3 yıl içerisinde başkasına kiralarsa kiracı tazminat talep edebilir.
Kiraya veren, kiracıdan kaynaklı sebeplerle de kiralananı tahliye edebilir.
Türk Borçlar Kanunu md. 352 hükmü şöyledir:
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Sonuç olarak fahiş kira artışlarına maruz kalarak mağdur edilen kiracıların veya başka sebeplerce kiraya verenlerin mağdur edilmeleri durumunda kira verenlerin haklarını aramaları gerektiği kanaatindeyiz. Bu bağlamda kira sözleşmelerinden kaynaklı davalarda veya diğer hukuki uyuşmazlıklarda Üğüdür Avukatlık Hukuk Bürosuna başvurabilirsiniz.
