Gayrimenkul Hukuku

Gaziantep’de  faaliyet gösteren Üğüdür Avukatlık Bürosu  gayrimenkul avukatı kadrosu ile müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Gayrimenkul alanındaki hizmetler, imar mevzuatına uyum, gerekli izin ve ruhsatların alınması ile yönetim planlarının geliştirilmesi ve kira sözleşmelerinin düzenlenmesi dâhil gayrimenkulün geliştirilmesine ilişkin tüm hizmetleri kapsamaktadır.

Gayrimenkul avukatı ekibimiz gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda en hızlı gelişme gösteren sektörlerden biridir ve hukuk büromuz gayrimenkul bir başka değişle taşınmaz hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Üğüdür Avukatlık Bürosu müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, İntifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Gaziantep gayrimenkul avukatı ekibimiz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde çok hızlı gelişme göstermektedir ve hukuk büromuz gayrimenkul hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku

Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir. Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır.

Gayrimenkul hukuku çok geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır. Bu anlamda açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılacak dava ile tapu iptal ve tescil davalarında gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümler uygulanacaktır.

En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları;

Gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla açılan dava türleri aşağıdakilerle sınırlı olmamakla birlikte genel anlamda şunlardır;

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Kişilerin paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyetine tabi taşınmaz malları üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin dava türüne Ortaklığın Giderilmesi Davası denmektedir. Bu davada hâkim öncelikli olarak taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesini sağlamaya çalışacak, bunun mümkün olmaması durumunda da ortaklığın satış sureti ile giderilmesini hüküm altına alacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Kanuna aykırı olarak; usulsüz veya hatalı bir şekilde yapıldığı iddia edilen tapu kayıtlarının düzeltilmesi için açılan dava türüne denmektedir. Bu dava genellikle; tapu kaydının yapıldığı anda hukuki ehliyetin bulunmaması, muris muvazası (mirastan mal kaçırma) durumunun bulunması, taşınmazın aile konutu olması… gibi sebepler nedeniyle açılmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. Kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.

Olağan Zamanaşımı İle Kazanım

Olağan zamanaşımı ile kazanım ise bu yollardan biridir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağan zamanaşımı ile kazanımın şartlarını belirtmek gerekir ise; 1- Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir. 2- Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil. 3- Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. 4- Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup şartlardan birinin somut olayda bulunmaması olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir.

Olağanüstü Zamanaşımı İle İktisap

Zamanaşımı ile kazanım yollarından bir diğeri ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kanun düzenlemesi incelendiği takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için görülecektir ki; tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkansız olması gerekmektedir. Bu durumlara örnek vermek gerekirse; tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır.

Söz konusu tescil davaları Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.

Arsa Payı Düzeltim Davaları

Bir gayrimenkulün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ana yapının bulunduğu parsel arsasından değerleme oranında arsadan verilen paya arsa payı denmektedir. Arsa payları, kişilerin sahip oldukları bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat sahibi arsa payının düzenlenmesi için bu davayı açabilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Kira sözleşmeleri; kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı irade beyanına dayalı olarak yapılan sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin yapılabilmesi için tarafların kira bedelinin belirlenmesi noktasında karşılıklı muvafakate varmış olmaları gerekmektedir. Günümüzde taşınmaz sahipleri kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda mevcut kiraya belirli oranlarda zam yapmaktadırlar. İşte kira bedelinin belirlenmesi aşamasında taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, bedelin; hakim tarafından emsal kira bedellerine ve hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için açılan davaya Kira Bedelinin Tespiti Davası denir.

Kiracının Tahliyesi Davaları

Bir taşınmazdaki kiracının tahliyesinin istenmesi durumunda kiraya veren bunu iki şekilde gerçekleştirebilmektedir. Bunlar: bildirim yolu ve tahliye davası açma yoludur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sonlandırılmasına yönelik olarak açılan bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesini kanun koyucu çeşitli sebeplerin varlığına bağlamıştır. Bu sebeplerden bazıları kiraya verenden kaynaklanmaktayken (kiraya verenin ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı…), bazıları kiracıdan kaynaklanmaktadır (haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile, kiracının kendi konutunun bulunması nedeni ile). Bu dava kiraya veren tarafından Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilmektedir.

Ecrimisil Davası

Davacının maliki olduğu taşınmaza haksız ve kötü niyetli bir şekilde el atan, onu kullanan ve bu suretle davacının (malikin) mülkiyet hakkından kaynaklanan yararları elde etmesini engelleyen kişiye karşı açılan dava türüne Ecrimisil Davası denmektedir. Bu davada adı verilen, geçerli bir hakka dayanmaksızın yapılan işgal sebebiyle ödenmesi gereken tazminat olan haksız işgal tazminatı istenmektedir.

İmar Barışı 

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile hayatımıza giren ve Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları tebliği kapsamında şartları düzenlenmiş olan İmar Barışı; İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılar kapsamında, herhangi bir yapı kaydı bulunmayan arsa tapulu yerler, hazine arazisi üzerindeki taşınmazlar ya da ruhsata aykırı yapılar için tapu benzeri bir belge olan ‘’ Yapı Kayıt Belgesi’’ verilmesi suretiyle taşınmazlara yasallık kazandırılmasıdır. Böylelikle vatandaşların mağduriyet yaşamakta olduğu kayıt dışı taşınmazlar bakımından elektrik, su, doğalgaz aboneliği bağlatma sorunlarının önüne geçilmekle birlikte, taşınmaz hukuk sisteminde yasal hale getirilerek, vatandaş ile devlet arasında ihtilaf oluşturan birçok sorunun ortadan kaldırılması hedeflenmektedir.

İmar Barışından Hangi Yapılar Faydalanabilir ?

İmar Barışından faydalanmak üzere, 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız olarak veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar başvuru yapabilecektir. Başvuru yapılamayacak olan taşınmazlar istisnai olarak Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörüm bölgesi ile Gaziantep Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ile Süleymaniye çevresi Gelibolu’da tarihi alanda kalan yerlerdir.

Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapılar Başvuru Yapabilecek midir?

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da Yapı Kayıt Belgesi verilecek olup, taşınmazı hazineye ait tapu üzerinde bulunan ve kendisine ait tapusu olmayan vatandaşlarda başvuruda bulunabileceklerdir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapılar bakımından Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapının bulunduğu arsanın tapusu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı adına tahsis işlemleri tamamlandıktan sonra başvuru ile rayiç bedel üzerinden alınabilecektir. Bu satın alma bakımından belirli şartlar söz konusu olup, bu hususta bir uzmandan destek alınarak, hangi taşınmazların arsa tapularının alıma elverişli olduğu konusu öğrenilmesi faydalı olacaktır.

İmar Barışı Başvurusu (Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı) Nasıl ve nereye Yapılır?

Başvurular e-devlet sistemi üzerinden yapılacak olup, vatandaşların beyanları doğrultusunda sisteme girilecek bilgiler aracılığı ile Yapı Kayıt Belgesi başvurusu gerçekleştirilmektedir. Şirket adına yapılacak başvurularda şirket yetkilisinin e-devlet sistemi üzerinden yapacağı başvuru geçerli kabul edilecek olup, birden fazla maliki bulunan yapılar bakımından ise de, maliklerden yetkilendirilmiş bir kişi veya yöneticinin başvurusu geçerli kabul edilmektedir. Yapılacak başvurularda hata yapmamak ve hukuki- cezai sorumluluklarla karşılaşmamak adına uzman desteğine başvurmak faydalı olacaktır.

Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz

Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda “2-B” olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.

Gayrimenkul Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması
• Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi
• İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi
• İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi
• Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri
• Ayıplı gayrimenkul davası
• El atmanın önlenmesi davası
• Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri
• Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler
• Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu
• Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.

“Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Hukuk muhakemeleri kanunumuz özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Taşınmazın aynından doğan davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereklidir. Bu konuda yetki itirazı olabileceğinden gayrimenkul davalarında gayrimenkul avukatı ile hareket etmek doğru olacaktır.”

“Özellikle büyük rakamlara imal edilen yapılar düşünüldüğünde, gerek hak devirleri, gerekse taşınmazın inşaat aşamasından teslim aşamasına kadar geçen süreçte akdedilen sözleşmelerden, çıkan uyuşmazlıkların dava yoluyla çözüme kavuşturulması aşamalarında bir uzman gayrimenkul avukatına danışılması çok önemli hale gelmiştir.”

Arsa (Kat) Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul Hukukunun önemli bir alanından olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılmaktadır. Burada yüklenici firma; kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapımını üstlenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın meydana gelmesi durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğu için tarafların birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükleri, sorumlulukları vardır. Örneğin; arsa sahibi müteahhide sözleşmeye konu arsayı; bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmek zorundadır. Aynı şekilde müteahhit de sözleşmede ve sözleşme ekindeki teknik şartnamede öngörülen yapıyı tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmek zorundadır. Ancak bu noktada uygulamada maalesef ki çeşitli sıkıntılarla karşılaşılmaktadır. Bu sıkıntılara karşı da kanun koyucu koruyucu hükümler getirerek doğmuş veya doğabilecek zararları önlemeye çalışmıştır. Örneğin; müteahhidin gayrimenkulü geç teslim etmesi durumunda arsa maliki müteahhitten kira tazminatı isteyebilecektir veya binanın ayıplı şekilde teslim edilmesi durumunda tazminat davasının açılması imkânı getirilmiştir. Yine aynı şekilde binanın eksik bir şekilde teslim edilmesi durumunda eksik teslim tazminatı istenebilecektir.

Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalarda Yetki

Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. Dolayısıyla taşınmaz ile alakalı olarak yukarıda sayılan sebeplerle veya başka sebeplerle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır.